José García Montalvo | Universitat Pompeu Fabra
A estas alturas ya nadie duda de la importancia que el sector inmobiliario ha tenido en la detonación y la propagación de la crisis económica actual. El origen de los problemas actuales hay que buscarlo en la formación de una burbuja inmobiliaria en muchos países y, en particular, en España. Las condiciones de partida de dicha burbuja se produjeron a partir de la significativa caída de los tipos de interés que tuvo lugar a finales de los años 90, y la simultánea relajación de las condiciones para la concesión de créditos. No obstante la burbuja creció y se propago con rapidez por el contagio de las expectativas alcistas de los precios generado por el incremento inicial causado por las condiciones del mercado hipotecario que se han comentado anteriormente. La apuesta básica de todos los participantes en los mercados financieros e inmobiliarios ha sido la misma: el precio de la vivienda no podía caer en términos nominales. Dado que todos los agentes estaban realizando la misma el riesgo sistémico (no diversificable) de la economía aumento drásticamente.

Pero para entender los fundamentos de los problemas en el sector inmobiliario hay que explicar los motivos de la gran intensidad de la crisis actual en el sector inmobiliario. El elemento clave es la interacción del supuesto de precios de la vivienda crecientes con los incentivos perversos en todos los participantes del mercado (¡incluidos los reguladores!). Repasemos los incentivos de los agentes (compradores de viviendas, bancos, empresas de rating, emisores de bonos e inversores) en un contexto de expectativas crecientes del precio de la vivienda.

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